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Le bail commercial

ENTREPRISE : le bail commercial - ©iStock.com/ PeopleImages

Le commerçant ou l'industriel, qui exploite une entreprise dont il est propriétaire dans des locaux loués, bénéficie d'une protection particulière à l'égard du propriétaire des lieux, laquelle résulte de réglementation particulière du bail commercial : le contrat de bail commercial.

  • Pourquoi une telle mesure existe-t-elle?

Parce que la loi veut protéger l'entrepreneur et son entreprise, en assurant la sécurité de son bail. L'entrepreneur doit pouvoir compter sur une adresse professionnelle ou commerciale stable pendant une longue période. La fidélité de sa clientèle en dépend. Cette protection spéciale est parfois appelée « propriété commerciale », car le locataire a droit en principe au renouvellement du bail. Pendant la durée du bail, au minimum de neuf ans, le locataire ne peut pratiquement pas être évincé, sauf cas exceptionnels et à condition d'être indemnisé par le propriétaire.

  • Le propriétaire a-t-il tout de même le droit de récupérer son immeuble ?

La «propriété commerciale» ne retire pas au propriétaire le droit de récupérer son immeuble au terme du bail ou à la fin d'une période de trois ans, dans certaines circonstances, par exemple : construction, reconstruction, habitation personnelle si les locaux comprennent un logement, démolition, ou encore motif grave et légitime.
Enfin, en cas de non-respect par le locataire de ses obligations (non-paiement du loyer par exemple), le bailleur pourra se voir restituer rapidement son local commercial s'il a pris soin d'avoir fait établir son bail par un notaire. En effet seul le contrat de bail notarié dispense le bailleur d'obtenir un jugement de condamnation de son locataire pour obtenir le paiement des loyers dus et la résolution rapide du bail.
En dehors de ces cas, le locataire a droit, s'il remplit les conditions nécessaires, au renouvellement de son bail pour la même durée et moyennant un loyer soumis à un plafond. A défaut, il reçoit une indemnité représentant la valeur du fonds ou de son droit au bail.
 à son successeur dans son fonds de commerce. Il peut être amené aussi à céder isolément son droit au bail. C'est l'hypothèse de plus en plus fréquente où le commerçant en place cesse son activité et cède son droit au bail à un commerçant exerçant une activité différente de la sienne. Si des clauses du contrat de bail peuvent interdire ou restreindre cette cession, la loi lui offre la possibilité de passer outre ses restrictions lorsqu'il fait valoir ses droits à la retraite.

  • Qu’est-ce que le locataire devra payer au bailleur ?

La conclusion d'un bail commercial peut donner lieu au paiement d'un droit d'entrée, puis d'un loyer et de charges. Le droit d'entrée, ou pas de porte, est une somme d'argent versée par le locataire lors de son entrée dans les lieux qui s'analyse soit comme un supplément de loyer soit comme une indemnité.
 entre le bailleur et le locataire. Il peut être réévalué périodiquement et lors du renouvellement du bail mais dans le respect d'un plafond légal interdisant des augmentations excessives.

Les baux commerciaux prévoient le plus souvent une indexation du loyer sur la base de l'indice INSEE du coût de la construction. Celui-ci a fortement progressé entre 2000 et 2006 (plus de 30%).
 (ILC) qui intègre pour moitié l'indice des prix à la consommation et pour l'autre moitié l'indice du coût de la construction et celui du chiffre d'affaires du commerce de détail en valeur.
Toutefois, la mise en œuvre de ce nouvel indice aux baux antérieurs nécessite l'accord du locataire et du bailleur.
La répartition des charges entre le bailleur et le locataire est librement débattue entre eux (taxe foncière, charges de copropriété, travaux…).

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