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Aider son enfant à acheter

aider son enfant à acheter son logement - ©nensuria - istock

 

 

 

Pour les jeunes ménages, il devient difficile de se constituer un apport financier préalable à l’obtention d’un prêt immobilier. Même le gouvernement s’en émeut.

 

 

Prenons l’exemple de Claire, professeure des écoles, qui a un emploi stable mais un budget "un peu juste". Elle souhaite acheter une maison. La banque est d’accord de lui prêter, à condition qu’elle ait un apport personnel. Sa mère, Odile, demande à son notaire comment faire pour lui donner "un coup de pouce" : donation, prêt, acquisition en commun ? Voici quelques pistes de réflexion non exhaustives :

 

LES SOLUTIONS JURIDIQUES DE L’AIDE FAMILIALE

 Donation d’une somme d’argent

Cette donation doit être constatée par acte notarié ou déclarée par le bénéficiaire à l’administration fiscale.

Fiscalement, chaque parent peut transmettre à chaque enfant tous les 15 ans 31.865 € (sous conditions) et 100.000 € sans condition. Au-delà de ces abattements, les sommes transmises à chaque enfant font l’objet d’une taxation de 5% à 45 %.

Par défaut, cette donation est considérée comme une avance d’héritage et sera prise en compte dans le partage de la succession d’Odile. Dans cette hypothèse : si Claire reçoit 50.000 € de sa mère en décembre 2015 pour financer l’achat de sa maison, dont le coût s’élève à 200.000 €, et qu’au jour du décès de sa mère cette maison est estimée à 400.000 €, l’avance d’héritage faite à Claire sera de 100.000 € et non de 50.000 €.

Afin d’éviter ces comptes, il est conseillé d’établir une donation-partage par acte notarié qui permet de figer les valeurs au jour de la signature de l’acte et sécurise le règlement de la succession. Cette donation-partage permettra d’éviter, au jour du règlement de la succession des conflits à ce sujet entre vos enfants.

 « Le Code civil impose de faire les comptes au jour du décès (rapport successoral) »

  

Prêt

Le coup de pouce peut également prendre la forme d’un prêt familial. Il est important de prévoir un taux d’intérêt ou l’indexation de la somme à rembourser. A défaut, l’administration fiscale pourrait requalifier ce "prêt" en donation déguisée, taxable en conséquence.

Ce taux d’intérêt permet également de ne pas désavantager les enfants qui n’ont pas profité du prêt.

Les intérêts perçus par le parent prêteur doivent être déclarés dans les revenus du parent.

Il est conseillé d’établir un acte notarié conférant à la famille toutes la protection et  les garanties nécessaires et adaptées.

 

Caution

Odile peut également proposer de se porter caution personnelle du prêt que la banque consent à Claire.  En cas de défaillance de sa fille, Odile devrait alors de payer les échéances du prêt. Cet engagement de caution est dangereux car il peut concerné l’ensemble du patrimoine de la caution.

 Société civile familiale

Odile et Claire peuvent également envisager d’acheter ensemble, notamment sous la forme d’une société en constituant une société civile immobilière entre elles. Cette solution peut présenter divers avantages juridiques, comptables et fiscaux, qu’il convient d’évaluer avec un notaire.

 

SECURISER L’OPERATION DU COTE DU BENEFICIAIRE

 Dans l’hypothèse où l’enfant réalise son acquisition en couple, il importe de s’assurer que ce dernier récupère son "apport familial", en cas de séparation ou de décès.

Il conviendra d’être prudent dans la rédaction de l’acte notarié, au regard de l’origine des fonds, afin de constituer la preuve de l’aide familiale.

 Pour conclure, en toute hypothèse, il convient d’être prudents dans l’opération d’achat et d’anticiper les conséquences de son choix avec son notaire.

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