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Acheter son logement en frais de notaire réduits

Les frais de notaires payés par l'acquéreur lors de l'achat d'un logement comprennent le coût de certaines pièces administratives (quelques centaines d'euros), la rémunération du notaire (environ 1% du prix de vente) et surtout les impôts et taxes (environ 5% du prix de vente pour un logement achevé depuis plus de 5 ans).

Que signifie l'expression «frais de notaires réduits» ?

Lorsque la construction concerne un logement achevé depuis moins de 5 ans, le régime fiscal est très différent. Les impôts et taxes à payer par l'acheteur ne sont plus d'environ 5% mais seulement de 1%. Les autres frais restent inchangés. On parle alors de frais de notaires réduits.

Pourquoi l'acheteur a-t-il des frais réduits ?

En contrepartie de cette réduction consentie à l'acheteur, le fisc va faire payer une taxe au vendeur : la Taxe sur la valeur ajoutée immobilière. Dans ce cas précis, de la vente d'un logement achevé depuis moins de 5 ans, le bien va être traité comme n'importe quelle marchandise et son prix sera soumis à la TVA. Le vendeur va être traité à titre exceptionnel comme un commerçant. Il doit fixer son prix de vente toute taxes comprises, comprenant la taxe sur la valeur ajoutée.

Un exemple

Si par exemple, le vendeur a mis en vente sa maison à 200 000 euros, il doit savoir qu'il la vendra 200 000 euros TVA comprise. C'est très important pour la suite car il ne lui restera pas 200 000 euros en poche ! Pourquoi ? Tout simplement parce que si le prix affiché est de 200 000 euros (TTC), cela signifie que cette somme comprend une TVA au taux de 19,60% d'une valeur de 32 776 euros (200 000 - 167 224). Or la TVA n'appartient pas au vendeur mais au fisc. Le vendeur doit la verser le jour de la vente chez le notaire.

Avant de verser cette somme, le vendeur va pouvoir la diminuer du montant de la TVA qu'il a lui-même payé aux entreprises. Bien entendu pour pouvoir récupérer la TVA payée aux entreprises, il faut pouvoir en justifier au moyen de factures.

Dans tous les cas et avant de fixer un prix de vente «net vendeur», il faut vérifier auprès de son notaire le régime fiscal de la vente.

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