Le compromis de vente

Préalablement à la vente, vendeur et acquéreur signent en général un avant-contrat, le plus souvent une promesse unilatérale de vente (le vendeur s'engage pendant un certain délai à réserver et à vendre le bien) ou un compromis de vente (les engagements du vendeur et de l'acheteur sont alors définitifs). La vente est ensuite conclue dans un délai moyen de trois mois. Ce délai permet à l'acquéreur d'obtenir son financement et au notaire d'accomplir les formalités et vérifications nécessaires et préalables à la vente.

La rédaction d'un avant-contrat est délicate et requiert une compétence spécifique. Celui-ci précise les éléments de la vente envisagée et les obligations des parties :

• désignation du bien,
• prix et modalités de versement,
• montant du dépôt de garantie ou de l'indemnité d'immobilisation,
• date limite pour la signature de l'acte de vente,
• prise en charge des travaux de copropriété,
• dans certains cas conditions de libération des lieux,
• conditions suspensives (financement, accord du juge des tutelles, obtention…
• conditions particulières liées à la spécificité du bien ou aux volontés des parties

Obtention d'un prêt

Si un crédit est nécessaire, tout contrat ou avant-contrat portant sur un bien immobilier à usage d'habitation ou à usage mixte d’habitation et professionnel est conclu sous la condition de l'obtention par l'acquéreur du prêt nécessaire au financement. Le délai de cette condition ne peut être inférieur à un mois. Dans l'avant contrat, sont spécifiées les caractéristiques de l'emprunt et le délai d’obtention du prêt. L'acheteur devra justifier avoir accompli les démarches nécessaires auprès des établissements bancaires.

Absence de servitudes administratives

Les documents d’urbanisme ne devront pas révéler de servitudes de nature à remettre en cause même partiellement le droit de propriété ou de jouissance ou de rendre l’immeuble impropre à sa destination, par exemple expropriation, alignement, etc.

Situation hypothécaire

L'état hypothécaire ne devra révéler aucun obstacle (saisie, servitude)  à la vente ou inscription de privilège ou hypothèque pour un montant total supérieur au prix de vente.

Sommes versées au moment de l'avant-contrat

La signature d'une promesse unilatérale de vente est en principe accompagnée du versement d'une somme appelée indemnité d'immobilisation. Celle-ci constitue le prix de l'exclusivité consentie à l'acquéreur. Dans un compromis de vente, l'acquéreur verse un dépôt de garantie en général fixé à 10% du prix.

Les conditions suspensives peuvent être stipulées dans l'intérêt exclusif de l'acquéreur. Si elles n'étaient pas toutes réalisées dans les délais prévus, l'acquéreur pourrait s'en prévaloir pour être délié de tout engagement. Le contrat serait annulé et la somme versée lui serait restituée. Si toutes les conditions sont réalisées, l'engagement des parties est définitif. En cas de refus de régulariser la vente par l'acquéreur, la somme versée est acquise au vendeur à moins que ce dernier ne préfère poursuivre la vente judiciaire.
Lorsque l'avant-contrat est réalisé par le notaire et dans le cadre d'une acquisition par un non professionnel d'un bien immobilier à usage d'habitation, le notaire remet en main propre ou notifie l'avant contrat à ce dernier qui dispose de 7 jours pour renoncer à son projet.

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